Разъяснения по планируемому изменению зонирования района Новая Ижора

29.05.2014

Уважаемые граждане – жители Новой Ижоры!

В связи с тем, что не все граждане знакомы с Градостроительным кодексом РФ, обращаемся к Вам с разъяснениями по вопросу изменений, предложенных застройщиком территории Новая Ижора – ООО «Заневским», в Генеральный план Санкт-Петербурга, публичные слушания по которым состоятся 30 мая с.г. в здании администрации Пушкинского района.

В обсуждаемой редакции Генерального плана для неосвоенной части территории района, находящейся за Ижорским бульваром ближе к Московскому шоссе и р.Попова Ижорка, предлагается установить функциональную зону 2ЖД вместо существующей 1ЖД. Функциональное зонирование остальной территории остается без изменений. На плане это выглядит следующим образом:

izhora1.png

Надо сказать, что Генеральным планом Санкт-Петербурга вся территория города разделяется на функциональные зоны: жилые, промышленные, деловые, рекреационные, коммунальные и т.п. Жилые зоны (т.е. территории, где уже построено или планируется строить жилые дома) делятся на 3 типа: 1ЖД, 2ЖД и 3ЖД.

При этом после того, как Генеральный план будет утвержден законом Санкт-Петербурга, будут разработаны и внесены соответствующие изменения в Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга (также утверждаемые законом с предварительными публичными слушаниями), в которых функциональные зоны Генерального плана детализируются так называемыми территориальными зонами.

В отношении жилых зон соответствие между функциональными зонами Генплана и территориальными зонами Правил землепользования и застройки показано в следующей таблице:

Функциональные зоны Генерального плана

Территориальные зоны Правил землепользования и застройки

Код

Наименование

Код

Наименование

Виды разрешенного использования (что можно строить)

1ЖД

зона застройки односемейными (индивидуальными) жилыми домами (отдельно стоящими и/или сблокированными) или коллективных садоводств

Т1Ж1

жилая зона коллективных садоводств

размещение садоводств, огородничества, дач, индивидуальных жилых домов

Т1Ж2-1

жилая зона индивидуальных (одноквартирных) жилых домов (отдельно стоящих и(или) блокированных) с участками не менее 150 кв.м

размещение индивидуальных жилых домов (отдельно стоящих и(или) блокированных) с участками не менее 150 кв.м, дач с участками не менее 600 кв.м

Т1Ж2-2

жилая зона индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 кв.м

размещение индивидуальных жилых домов с участками не менее 1200 кв.м, дач с участками не менее 1200 кв.м

2ЖД

зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки

Т2Ж1

жилая зона малоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне территории исторических пригородов СПб

размещение индивидуальных жилых домов с участками не менее 300 кв.м, дач с участками не менее 600 кв.м, малоэтажных многоквартирных жилых домов высотой не выше 4-х этажей

Т2ЖД2

многофункциональная зона малоэтажных многоквартирных жилых домов и объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторических пригородов СПб

размещение малоэтажных многоквартирных жилых домов высотой не выше 4-х этажей, объектов общественно-деловой застройки

3ЖД

зона среднеэтажной и многоэтажной многоквартирной жилой застройки

Т3Ж1

жилая зона среднеэтажных и многоэтажных (до 9 этажей включительно) многоквартирных жилых домов, расположенных вне исторически сложившихся районов центральной части СПб

жилая зона среднеэтажных и многоэтажных (до 9 этажей включительно) многоквартирных жилых домов, расположенных вне исторически сложившихся районов центральной части СПб

Т3Ж2

жилая зона среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне территории исторически сложившихся районов центральной части СПб

размещение многоэтажных многоквартирных жилых домов без ограничения числа этажей

Т3ЖД2

многофункциональная зона среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов СПб

размещение среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов и объектов общественно-деловой застройки

Во всех вышеперечисленных жилых зонах допускается размещение объектов общепита, розничной торговли, бытового обслуживания, образования, здравоохранения, физкультуры и спорта, объектов коммунального хозяйства, инженерной инфраструктуры, и др.объектов, связанных с обслуживанием населения.

Желтым фоном в таблице выделена строка, соответствующая текущему зонированию территории Новая Ижора, зеленым – предлагаемое зонирование.

После того, как Генеральный план, а затем и Правила землепользования и застройки будут утверждены законами Санкт-Петербурга, на соответствующие части территорий жилых зон будет необходимо разработать и утвердить постановлениями Правительства Санкт-Петербурга проекты планировки и межевания территорий.

В проектах планировки и межевания территорий, в соответствии с нормами предельных параметров строительства, установленными Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, Региональными нормативами градостроительного проектирования (введены Законом Санкт-Петербурга от 14.02.2014 №23-9), федеральными строительными нормами и правилами обосновываются расчетные объемы жилого фонда и количество населения, утверждаются конфигурация и параметры улично-дорожной сети, номенклатура, потребное количество и мощность объектов социально-культурного, коммунально-бытового и рекреационного назначения, решения по инженерному обеспечению территории, а также деление территории на земельные участки, предназначенные для строительства тех или иных объектов.

Все разработанные проекты планировки и межевания территории перед их утверждением проходят процедуру публичных слушаний, аналогичную процедуре таких слушаний по изменениям в Генеральный план города (которая проводится в настоящее время). Единственным отличием является то, что по проектам планировки и межевания публичные слушания ограничиваются рамками того административного района города, где располагается территория проектирования, а не в городе в целом.

Лишь после утверждения проекта планировки и межевания территории будет возможным получение градостроительных планов на конкретный земельный участок, без которых какое-либо строительство невозможно.

Чем вызваны предложения об изменении функционального, а затем и градостроительного зонирования территории, а также корректировке проекта планировки территории Новая Ижора?

Сегодня на застроенной части жилого района «Новая Ижора» построено и эксплуатируется более 800 индивидуальных жилых домов, общеобразовательная школа на 825 учащихся и два детских сада на 110 мест каждый.

Из опыта, накопленного нами в процессе строительства и эксплуатации района «Новая Ижора», следует вывод о необходимости разнообразить характер застройки территории, поскольку исключительно индивидуальное строительство эконом-класса на равнинной территории в несколько сот гектаров не позволяет обеспечить:

- диктуемую современным рынком жилья квартирографию (в части увеличения предложения на относительно малогабаритное жилье), соответствующую текущему экономическому положению потенциальных жителей района;

- необходимое архитектурное разнообразие района (существующая планировка влечет образование довольно монотонной городской среды);

- экономически оправданного строительства объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры вследствие очень низкой плотности жилья и соответственно населения (для выдерживания регламентированного радиуса обслуживания мощность объектов должна быть значительно уменьшена по сравнению с типовыми объектами в Санкт-Петербурге);

- создание необходимых условий (по посещаемости и локальной плотности населения) организациям бизнеса для развития бытовой инфраструктуры района.

В совокупности эти факторы резко отрицательно сказываются на экономике проекта и препятствуют созданию комфортной городской среды для проживающего населения.

Наиболее рациональным выходом из этой ситуации является переход к смешанной застройке территории индивидуальным и малоэтажным (не выше 4 этажей) многоквартирным жильем без сколь-нибудь существенного увеличения расчетных показателей объема жилого фонда и объектов обслуживания, указанных в проекте планировки территории, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.12.2008 № 1603.

При этом остаются без изменения технические условия и решения по обеспечению нового жилого района инженерными ресурсами, в т.ч. по водоснабжению и водоотведению, газоснабжению и электроснабжению.

Остаются без изменения и формируемые в перспективе транспортные потоки, обусловленные развитием района Новая Ижора, а следовательно и планы улучшения обеспечения территории района транспортной доступностью, в частности окончание строительства продолжения Софийской улицы от Колпинского шоссе до Заводского пр. г.Колпино, планируемая реконструкция Московского шоссе и формирование его транспортных развязок с Колпинским шоссе и Софийской улицей.

Как эти предложения соотносятся с проектом заявления, опубликованного на сайте инициативной группы жителей «Новая Ижора»?

Реакцией на проект изменения функционального зонирования Новой Ижоры в рамках Генерального плана Санкт-Петербурга явились подготовленные инициативной группой «Предложения жителей Новой Ижоры к публичным слушаниям по проекту изменений в Генеральный план…» и сбор подписей в пользу этих предложений.

Что содержится в этих предложениях?

1. В предложениях (абзац 3) утверждается о противозаконности предложения застройщика об изменении функционального зонирования генерального плана.

Между тем пунктами 3, 10 и 16 статьи 24 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено право физических и юридических лиц представлять предложения о внесении изменений в генеральный план. ООО «Заневский», имея в собственности часть территории Новой Ижоры, т.о. имеет полное праве на внесение предложений по изменению генерального плана.

2. В п.1 заявления утверждается, что изначально территория Новой Ижоры относилась к землям сельхозназначения, и вводится понятие «индивидуальная дорожная сеть».

Это не соответствует действительности. Перед изменением функционального зонирования территории на 1ЖД эти земли относились по функциональному назначению к землям сельскохозяйственного использования, режим которых кардинально отличается от земель сельхозназначения. Это не так существенно в рассматриваемом контексте, но вместе с тем дает пищу для рассмотрения вопроса о компетентности авторов предложений.

Что касается «индивидуальной дорожной сети» - тут без комментариев.

3. В п.2 говорится о «разношерстном кластере разнотипной застройки» и об отсутствии концепции застройки.

Как такое можно говорить на этапе функционального зонирования территории, т.е. на уровне Генерального плана Санкт-Петербурга? Ведь до концепции застройки, которая постулируется проектом планировки территории, требуется сделать еще два довольно длительных шага.

Более того, концепция застройки в виде малоэтажного жилья принципиально сохраняется и не может быть изменена на условиях указанного выше проекта изменения функционального зонирования.

4. Пункты.3, 4 и 5 – без комментариев. Практика строительства Новой Ижоры показывает, что это не так. Разве на территории не построены школа и детские сады, разве отсутствует транспортная инфраструктура? А дальнейшее развитие территории может получить импульс только на основе предложений застройщика.

6. В п.6 указывается, что застройка Новой Ижоры будет «уплотнительной».

Термин «уплотнительная» применим к застройке, когда в уже построенном квартале возводятся дома, не предусмотренные ранее, на месте скверов, зеленых площадок и т.д. В отношении Новой Ижоры это просто невозможно.

7. В п.7 в целом автор требует от застройщика «бежать впереди паровоза». Генплан Санкт-Петербурга и так архи-сложный документ, а если в нем еще и рассматриваемые в п.7 вопросы решать, да по всей территории Санкт-Петербурга … В общем, это надолго!

8. В п.6.1 речь идет о «кадастровом районе» с «кадастровыми границами», пропускных пунктах и ограждении территории, окруженной «многоэтажной застройкой».

Оставим вопрос о передергивании фактов (многоэтажная застройка), тогда как речь идем о малоэтажной застройке.

Что такое «кадастровый район»? Это понятие используется органами кадастрового учета для целей обеспечения независимой нумерации вновь образуемых земельных участков и присвоения им уникального кадастрового номера. Вся территория России разбита на кадастровые округа (соответствующие границам территории субъектов РФ), а внутри этих округов – на кадастровые районы. Кадастровые номера земельных участков и домов в Новой Ижоре начинаются с «78:42:18329…». В этом номере 78 – номер кадастрового округа, 42 – номер кадастрового района, 18329 – номер кадастрового квартала. Ни для чего более понятие кадастрового района не используется! Будет ли для территории Новой Ижоры установлен свой собственный кадастровый район, или не будет - абсолютно не влияет ни на режим использования, ни на границы самих земельных участков. Единственно, что изменится, это кадастровый номер земельного участка или дома.

Что касается организации пропускных пунктов и ограждения уже застроенной территории Новой Ижоры, то это противоречит принципу общедоступности улично-дорожной сети, относящейся к территории общего пользования.

9. В п.6.2 обращается внимание на не проработанность вопроса организации автотранспортных потоков между Колпино и Новой Ижорой.

Это неверное утверждение в отношении существующего проекта планировки территории Новой Ижоры. Основные въезды/выезды на/с территории района предусмотрены в месте пересечения запроектированной улицы Новой Ижоры – Ижорским бульваром с Заводским проспектом Колпино и проектной улицей, соединяющей Заводской проспект с Московским шоссе, проходящей параллельно Тосненской улице с внешней стороны Новой Ижоры. Ижорский бульвар и будет играть роль магистрали районного значения, а никак не уже построенная улично-дорожная сеть 1 и 2 очередей застройки.

10. В п.6.3 утверждается, что не проработан вопрос присвоения территории района статуса «жилой зоны».

Если под жилой зоной понимать зоны, предусмотренные градостроительным законодательством, то сказанное не соответствует действительности. Согласно действующему с 2005 года Генплану Санкт-Петербурга территория района Новая Ижора относится к жилой зоне 1ЖД по функциональному зонированию, а согласно Правил землепользования и застройки, принятых в Санкт-Петербурге весной 2009 года, - по градостроительному зонированию – к территориальной жилой зоне Т1Ж2-1.

Если же имеется в виду зона действия знака «Жилая зона», предусмотренного Правилами дорожного движения, то для этого данный знак надо установить на въезде в район по согласованию с ГИБДД. Но формально вряд ли такое согласование может быть получено, поскольку улично-дорожная сеть Новой Ижоры не относится к классу внутриквартальных проездов. Кроме того, установка такого знака влечет ряд ограничений в движении автотранспорта (скорость – не более 20км и т.д.). Надо ли это делать, учитывая, что против нарушения скоростного режима уже используются более эффективные ограничители скорости – вопрос, который должны решить сами жители района.

11. В п.6.4 указано, что не проработан вопрос об обустройстве зеленых защитных буферных зон.

О каких буферных зонах можно говорить при обсуждении Генплана города? Не надо путать вопросы планировки территории с вопросами Генерального плана Санкт-Петербурга.

12. В п.6.4 указывается на не проработанность вопроса о включении территории Новой Ижоры в границы Колпинского административного района.

Этот вопрос также не является вопросом Генплана. Такой вопрос застройщиком поднимался перед властями Санкт-Петербурга в 2007-2008 г.г., но никакого движения по нему не последовало.

В целом, вопросы, поднятые в проекте заявления жителей Новой Ижоры в связи с проведением публичных слушаний по Генеральному плану Санкт-Петербурга, в большинстве своем не относятся к рассматриваемому вопросу изменений в Генплан.

В то же время, несогласие инициативной группы с предложениями по дальнейшему развитию района в отношении первого шага – изменению функционального зонирования, с учетом вышесказанного, на наш взгляд отнимает у Новой Ижоры перспективы развития.       


Все новости